रेरा (नियमन आणि विकास) कायदा यासंदर्भात पुढील विधाने लक्षात घ्या व योग्य विधान/विधाने निवडा : (a) सन 2016 मधे संमत झाला. (b) घरांच्या खरेदीदारांचे हित सांभाळणे हे त्याचे उद्दीष्ट आहे. (c) जम्मू आणि काश्मीर राज्यात लागू नव्हता.
- (1)(a) आणि (b) फक्त बरोबर आहेत.
- (2)(b) आणि (c) फक्त बरोबर आहेत.
- (3)(a) आणि (c) फक्त बरोबर आहेत.
- (4)वरील सर्व बरोबर आहेत.
बरोबर उत्तर पर्याय (4) — छापलेली तिन्ही विधाने भक्कम आहेत. इथे तीनच विधाने आहेत, त्यामुळे चौथ्या विधानाचा शोध घेऊ नये. विधान (a) बरोबर आहे. स्थावर संपदा (नियमन व विकास) अधिनियम हा 2016 चा क्रमांक 16 चा कायदा आहे; तो राज्यसभेत 10 मार्च 2016 रोजी आणि लोकसभेत 15 मार्च 2016 रोजी संमत झाला आणि 25 मार्च 2016 रोजी त्याला राष्ट्रपतींची संमती मिळाली. त्याची अंमलबजावणी मात्र टप्प्याटप्प्याने झाली — 92 पैकी 61 कलमे 1 मे 2016 पासून आणि उरलेली 1 मे 2017 पासून लागू झाली — आणि म्हणूनच हा कायदा कधीकधी 2017 चा असल्यासारखा बोलला जातो. तो संमत झाल्याचे वर्ष मात्र निःसंदिग्धपणे 2016 आहे. विधान (b) बरोबर आहे, आणि ते कायद्याच्याच शब्दांत बरोबर आहे. त्याच्या दीर्घ शीर्षकात स्थावर संपदा क्षेत्राचे नियमन व प्रोत्साहन यासाठी नियामक प्राधिकरणाची स्थापना, भूखंड-सदनिका-इमारत यांची विक्री कार्यक्षम व पारदर्शक पद्धतीने होणे, आणि या क्षेत्रातील ग्राहकांच्या हिताचे संरक्षण अशी उद्दिष्टे दिली आहेत. या शब्दांमागची यंत्रणा हा दावा नुसत्या प्रस्तावनेपुरता ठेवत नाही : विकासकाला जाहिरात करण्यापूर्वी किंवा विक्री करण्यापूर्वी प्रकल्पाची नोंदणी राज्याच्या स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरणाकडे करावी लागते; ग्राहकांकडून जमा झालेल्या रकमेपैकी सत्तर टक्के रक्कम अनुसूचित बँकेतील स्वतंत्र खात्यात ठेवावी लागते आणि ती फक्त बांधकाम व जमिनीच्या खर्चासाठी काढता येते; विक्री फुगवलेल्या मापाने नव्हे तर कायद्याने ठरवलेल्या चटई क्षेत्राच्या व्याख्येनुसार करावी लागते; आणि ताबा दिल्यापासून पाच वर्षांत कळवलेला संरचनात्मक किंवा कारागिरीचा दोष विकासकाला विनामूल्य दुरुस्त करून द्यावा लागतो. विधान (c) हेही बरोबर आहे, आणि कायदा जसा संमत झाला तसा तो बरोबर आहे. कलम 1(2) असे सांगते की हा कायदा जम्मू आणि काश्मीर राज्य वगळून संपूर्ण भारताला लागू आहे. त्या वेळच्या त्या राज्याच्या घटनात्मक स्थानामुळे संसदेचे कायदे तिथे आपोआप लागू होत नसत, आणि हे वगळणे त्याचाच परिणाम होते. पुढे ते वगळणे संपले : 30 ऑक्टोबर 2019 च्या अधिसूचनेने हा कायदा जम्मू आणि काश्मीर तसेच लडाख या केंद्रशासित प्रदेशांना लागू करण्यात आला, आणि आजच्या मूळ कायद्यात त्याच कलमाखाली तळटीप म्हणून ती अधिसूचना छापलेली दिसते. मराठी विधानही 'लागू नव्हता' असे भूतकाळात लिहिले आहे — तथ्याला नेमका तोच काळ हवा आहे. तिन्ही विधाने टिकत असल्याने ती सर्व स्वीकारणारी ओळच शिल्लक राहते — पर्याय (4).
- (1)(a) आणि (b) फक्त बरोबर आहेत. — ही ओळ वर्ष व उद्दिष्ट स्वीकारते आणि जम्मू-काश्मीरचे वगळणे नाकारते, पण ते वगळणे कायद्यातच लिहिलेले आहे. व्याप्ती सांगणारे कलम 1(2) हा कायदा जम्मू आणि काश्मीर राज्य वगळून संपूर्ण भारताला लागू असल्याचे सांगते, आणि ती चूक किंवा दुर्लक्ष नव्हते; 2019 पूर्वीच्या त्या राज्याच्या घटनात्मक स्थानाचा तो नेहमीचा परिणाम होता, ज्यानुसार केंद्राचे कायदे तिथे आपोआप लागू होत नसत. उमेदवार हे विधान दोनपैकी एका कारणाने नाकारतो. एक तर राष्ट्रीय व्याप्तीच्या ग्राहक-संरक्षण कायद्यासाठी असे वगळणे अविश्वसनीय वाटते; किंवा 2019 नंतरची स्थिती त्याला माहीत असते आणि तो ती आजची स्थिती भूतकाळात लिहिलेल्या विधानावर लावतो. दुसरी चूक अधिक सूक्ष्म आणि अधिक महत्त्वाची आहे : मराठी विधान 'लागू नव्हता' असे भूतकाळात आहे, म्हणजे ते कायदा संमत झाला तेव्हाच्या स्थितीविषयी बोलते. कायद्यांविषयीचे विधान वाचताना त्याचा काळ आधी पाहावा आणि मग तथ्य ठरवावे.
- (2)(b) आणि (c) फक्त बरोबर आहेत. — ही ओळ उद्दिष्ट व वगळणे स्वीकारते आणि वर्ष नाकारते, पण तिन्ही तथ्यांपैकी वर्ष हेच सर्वांत कमी वादग्रस्त आहे. कायद्याच्या स्वतःच्या नावातच 2016 चा क्रमांक 16 असा उल्लेख आहे, तो मार्च 2016 मध्ये दोन्ही सभागृहांत संमत झाला आणि 25 मार्च 2016 रोजी त्याला संमती मिळाली. या चुकीकडे नेणारा मार्ग म्हणजे टप्प्याटप्प्याने झालेली अंमलबजावणी : 92 पैकी फक्त 61 कलमे 1 मे 2016 रोजी लागू झाली आणि उरलेली 1 मे 2017 रोजी, आणि तोवर राज्यांची प्राधिकरणे व कायद्याखालचे नियम आकाराला येत होते व वृत्तपत्रांत हा कायदा नवा असल्यासारखा येऊ लागला होता. म्हणून कायद्याच्या तारखा तीन वेगवेगळ्या खणांत ठेवाव्यात — संमत झाल्याचे वर्ष, संमतीची तारीख, आणि अंमलात येण्याच्या तारखा — कारण परीक्षक नेमका याच तीन खणांतला गोंधळ तपासतो.
- (3)(a) आणि (c) फक्त बरोबर आहेत. — ही ओळ वर्ष व वगळणे स्वीकारते आणि उद्दिष्ट नाकारते; तिन्ही नकारांपैकी हा सर्वांत विचित्र आहे, कारण उद्दिष्ट कायद्याच्या स्वतःच्या दीर्घ शीर्षकात लिहिलेले आहे — विक्री कार्यक्षम व पारदर्शक पद्धतीने व्हावी आणि या क्षेत्रातील ग्राहकांच्या हिताचे संरक्षण व्हावे. 'घरांच्या खरेदीदारांचे हित सांभाळणे' हे उद्दिष्ट फार संकुचित वाटून उमेदवार असा युक्तिवाद करू शकतो की हा कायदा विकासक व दलालांचेही नियमन करतो, प्राधिकरण व अपील न्यायाधिकरण उभे करतो आणि क्षेत्रात गुंतवणूक यावी असाही त्याचा हेतू होता — हे सर्व खरे आहे, पण त्यातले काहीही खरेदीदाराच्या संरक्षणाचा दावा खोटा ठरवत नाही. एका कायद्याला अनेक उद्दिष्टे असू शकतात, आणि 'हेच त्याचे एकमेव उद्दिष्ट आहे' असे विधान म्हणत नाही. विधान-पडताळणीत विधान जे म्हणते तेवढेच तपासावे, त्याने जे म्हटलेलेच नाही ते त्याच्यावर लादू नये.
2016 पूर्वी भारतातल्या घर खरेदीदाराकडे स्वतंत्र असा उपायच नव्हता. सदनिका बहुधा बांधकाम सुरू होण्यापूर्वीच विकासकाच्या स्वतःच्या छापील करारावर विकली जाई, पैसा विकासकाच्या सोयीने एका प्रकल्पातून दुसऱ्यात फिरे, विकले जाणारे क्षेत्र खरेदीदाराला पडताळता न येणाऱ्या फुगीव मापाने मोजले जाई, आणि अनेक वर्षांच्या विलंबाला ग्राहक मंचाकडून कधीतरी मिळणाऱ्या भरपाईपलीकडे कोणतीही शिक्षा नसे. स्थावर संपदा (नियमन व विकास) अधिनियम, 2016 ने यांतल्या प्रत्येक गोष्टीला उत्तर दिले. जाहिरात, विपणन किंवा विक्रीपूर्वी विकासकाला प्रकल्पाची नोंदणी राज्याच्या स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरणाकडे करावी लागते — जमीन पाचशे चौरस मीटरपेक्षा जास्त नसेल किंवा सदनिका आठपेक्षा जास्त नसतील आणि कायदा लागू होण्यापूर्वीच पूर्णत्वाचा दाखला मिळालेला असेल तिथे सूट आहे. ग्राहकांकडून जमा झालेल्या रकमेपैकी सत्तर टक्के रक्कम अनुसूचित बँकेतील स्वतंत्र खात्यात ठेवावी लागते आणि ती प्रकल्पाच्या पूर्णत्वाच्या प्रमाणातच, तेही अभियंता, वास्तुविशारद व सनदी लेखापाल यांच्या प्रमाणपत्रावरच काढता येते. चटई क्षेत्राची व्याख्या बाह्य भिंती, सेवा नलिका, स्वतंत्र सज्जा किंवा स्वतंत्र खुली गच्ची वगळून प्रत्यक्ष वापरण्याजोगे क्षेत्र अशी दिली आहे, म्हणजे खरेदीदाराला मोजता येणाऱ्या गोष्टीचेच बिल मिळते. ताबा दिल्यापासून पाच वर्षांत कळवलेला संरचनात्मक किंवा कारागिरीचा दोष विकासकाला तीस दिवसांत विनामूल्य दुरुस्त करावा लागतो. स्थावर संपदा दलालांनाही नोंदणी बंधनकारक आहे. आणि कायद्याने न्यायनिर्णयाची रचनाही उभी केली — प्रत्येक राज्यात नियामक प्राधिकरण आणि त्याच्या निर्णयांवरील अपिलांसाठी स्थावर संपदा अपील न्यायाधिकरण. व्यवहारात स्थावर संपदा हा राज्यांच्या अखत्यारीतला विषय असल्याने अंमलबजावणी राज्यांच्या प्राधिकरणांमार्फतच होते; महाराष्ट्राचे महारेरा हे सर्वांत आधी स्थापन झालेल्यांपैकी आणि सर्वांत कार्यक्षम मानल्या जाणाऱ्यांपैकी एक आहे.
अलीकडचे केंद्रीय कायदे एमपीएससीला आवडतात, कारण एकाच कायद्यावर अनेक बाजूंनी प्रश्न बांधता येतो — संमत झाल्याचे वर्ष, उद्दिष्ट, व्याप्ती, कायद्याने उभी केलेली संस्था, किंवा त्यात लिहिलेला एखादा मर्यादेचा आकडा. हा प्रश्न त्यांतल्या तीन बाजू घेतो आणि त्या प्रश्नाच्या पुढे चालणाऱ्या तुकड्यांच्या रूपात छापतो; हा आकार ओळखता आला पाहिजे. विधाने (a) ते (c) ही पूर्ण वाक्ये नाहीत, ती कायद्याच्या नावाला जोडून वाचायची उपवाक्ये आहेत, आणि ती स्वतंत्र वाक्ये म्हणून वाचली की विचित्र वाटतात. विधान (c) मध्ये नकारही आहे — 'जम्मू आणि काश्मीर राज्यात लागू नव्हता' — पण तो नकार विधानाचा आहे, प्रश्नाचा नाही. प्रश्न योग्य विधाने विचारतो आणि मराठी स्तंभात 'योग्य' हा शब्द ठळक अक्षरांत छापला आहे; विधान (c) मधल्या नकाराने संपूर्ण प्रश्नाचे वाचन उलटे करून घेणारा उमेदवार उलटवण्याची गरजच नसलेले उत्तर उलटे करून बसतो. छापलेल्या पानाच्या आणखी दोन गोष्टी नोंदवाव्यात. एक म्हणजे मराठी स्तंभात कायद्याचे नाव 'रेरा (नियमन आणि विकास) कायदा' असे छापले आहे, तर इंग्रजी स्तंभात ते 'Real Estate (Regulation and development) Act' असे आहे; मराठीत 'रेरा' हे लघुरूप मूळ नावाच्या जागी आले आहे. दुसरे म्हणजे विधान (a) मध्ये 'मधे' असे छापले आहे, तर प्रमाण मराठीत 'मध्ये' लिहितात. यांपैकी कशानेही अर्थ बदलत नाही आणि यांतले काहीही गुपचूप दुरुस्त करून छापायचे नसते.
- स्थावर संपदा (नियमन व विकास) अधिनियम, 2016 हा 2016 चा क्रमांक 16 चा कायदा असून तो राज्यसभेत 10 मार्च 2016 व लोकसभेत 15 मार्च 2016 रोजी संमत झाला आणि 25 मार्च 2016 रोजी त्याला संमती मिळाली; 92 पैकी 61 कलमे 1 मे 2016 पासून व उरलेली 1 मे 2017 पासून अंमलात आली.
- त्याच्या दीर्घ शीर्षकात उद्दिष्ट असे दिले आहे — विक्री कार्यक्षम व पारदर्शक पद्धतीने होणे आणि या क्षेत्रातील ग्राहकांच्या हिताचे संरक्षण करणे — त्याचबरोबर स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरण व अपील न्यायाधिकरण यांची स्थापना.
- संमत झाला तेव्हाचे कलम 1(2) असे सांगते की हा कायदा जम्मू आणि काश्मीर राज्य वगळून संपूर्ण भारताला लागू आहे; पुढे 30 ऑक्टोबर 2019 च्या अधिसूचनेने तो जम्मू आणि काश्मीर व लडाख या केंद्रशासित प्रदेशांना लागू करण्यात आला.
- ग्राहकांकडून जमा झालेल्या रकमेपैकी सत्तर टक्के रक्कम बांधकाम व जमिनीच्या खर्चासाठी अनुसूचित बँकेतील स्वतंत्र खात्यात ठेवावी लागते आणि ती प्रकल्पाच्या पूर्णत्वाच्या प्रमाणात, अभियंता, वास्तुविशारद व सनदी लेखापाल यांच्या प्रमाणपत्रावरच काढता येते.
- जाहिरात किंवा विक्रीपूर्वी राज्याच्या प्राधिकरणाकडे नोंदणी बंधनकारक आहे — जमीन पाचशे चौरस मीटरपेक्षा जास्त नसेल किंवा सदनिका आठपेक्षा जास्त नसतील तिथे सूट; कायदा चटई क्षेत्राची व्याख्या प्रत्यक्ष वापरण्याजोगे क्षेत्र अशी करतो आणि ताबा दिल्यापासून पाच वर्षांत कळवलेला दोष विकासकाला दुरुस्त करून द्यावा लागतो.
तिन्ही विधाने टिकतात, म्हणून तिन्हींना स्वीकारणारी एकच ओळ उरते — पर्याय (4). इथे दोन सवयी एकाच वेळी तपासल्या जातात. पहिली, विधाने जशी आहेत तशी वाचणे — ती स्वतंत्र वाक्ये नसून प्रश्नाचे वाक्य पुढे नेणारे तुकडे आहेत, आणि म्हणूनच एकेकटी वाचली की ती विचित्र वाटतात. दुसरी, नकाराला त्याच्या जागी ठेवणे : 'नव्हता' हा नकार तिसऱ्या विधानाचा आहे, प्रश्नाचा नाही, आणि प्रश्न तर कोणती विधाने योग्य आहेत हेच विचारतो. विधानाच्या आतला नकार संपूर्ण प्रश्नाच्या वाचनाला लागू करणारा उमेदवार उलटवायची गरजच नसलेले उत्तर उलटवून बसतो. छापील पानावरच्या दोन गोष्टी इथे दुरुस्त न करता जशाच्या तशा ठेवल्या आहेत : मराठी स्तंभात 'मध्ये' ऐवजी 'मधे' असे छापले आहे, आणि कायद्याचे नाव 'रेरा (नियमन आणि विकास) कायदा' असे छापले आहे — म्हणजे 'स्थावर संपदा' या शब्दांच्या जागी त्यांचेच लघुरूप 'रेरा' वापरले आहे, त्यामुळे नाव वाचताना लघुरूप आणि त्याचा विस्तार दोन्ही एकाच ओळीत येतात. अंमलबजावणी राज्यांच्या प्राधिकरणांमार्फत चालते, आणि महाराष्ट्राचे महारेरा हे सर्वांत आधी स्थापन झालेल्यांपैकी व सर्वांत क्रियाशील प्राधिकरणांपैकी एक आहे.
- कायद्याची कलमे अंमलात आल्याच्या वर्षावरून त्याचे वर्ष ठरवणे — याच चुकीमुळे हा कायदा वारंवार 2017 चा मानला जातो.
- जम्मू-काश्मीरचे वगळणे अविश्वसनीय वाटते म्हणून नाकारणे, तर ते कायद्याच्या व्याप्ती-कलमातच लिहिलेले आहे.
- 2019 नंतरची स्थिती वापरून भूतकाळात लिहिलेल्या विधानाचा निर्णय करणे; विधानाचा काळ हा तथ्याइतकाच महत्त्वाचा असतो.
- विधानातला नकार प्रश्नाचाच नकार समजून योग्य विधाने विचारणारा प्रश्न उलटा वाचणे.
- एखादे विधान कायद्याच्या सर्व उद्दिष्टांचा उल्लेख करत नाही म्हणून ते संकुचित ठरवून नाकारणे — विधान जे म्हणते तेवढेच तपासावे.
अलीकडच्या केंद्रीय कायद्यांवरचे प्रश्न एमपीएससीच्या पेपरात चार आकारांत येतात. पहिला आकार वर्षाचा — कायदा कधी संमत झाला, कधी अंमलात आला — आणि इथे टप्प्याटप्प्याने अंमलात येणारे कायदे नेमके फसवतात. दुसरा आकार उद्दिष्टाचा किंवा दीर्घ शीर्षकाचा असतो, आणि तो कायद्याची प्रस्तावना वाचली आहे का हे तपासतो. तिसरा आकार कायद्याने उभ्या केलेल्या संस्थांचा — प्राधिकरण, न्यायाधिकरण, त्यांची रचना आणि अपिलाचा मार्ग. चौथा आकार कायद्यात लिहिलेल्या नेमक्या आकड्यांचा — सत्तर टक्के, पाचशे चौरस मीटर, आठ सदनिका, पाच वर्षे — आणि हे आकडे लक्षात ठेवण्याजोगे आहेत, कारण तेच सर्वांत सहज प्रश्न होतात. या प्रश्नासारखा तीन विधानांचा आकार यांतल्या तीन बाजू एकाच वेळी तपासतो, आणि तो सोडवण्याची पद्धत एकच — प्रत्येक विधान स्वतंत्रपणे ठरवा, त्यावर खूण करा, आणि मगच पर्यायांच्या ओळींकडे पाहा.
या प्रश्नाशी थेट संबंधित मागील PYQ आढळला नाही.
- सराव प्रश्न — प्रत्यक्ष विचारलेला प्रश्न नाही
स्थावर संपदा (नियमन व विकास) अधिनियम, 2016 नुसार विकासकाला ग्राहकांकडून जमा झालेल्या रकमेपैकी किती रक्कम स्वतंत्र बँक खात्यात ठेवावी लागते ?
- (a)पन्नास टक्के
- (b)सत्तर टक्के
- (c)शंभर टक्के
- (d)तीस टक्के
उत्तर(b) सत्तर टक्के — ही रक्कम अनुसूचित बँकेतील स्वतंत्र खात्यात ठेवावी लागते आणि ती फक्त त्या प्रकल्पाच्या बांधकाम व जमिनीच्या खर्चासाठी, प्रकल्पाच्या पूर्णत्वाच्या प्रमाणात, आणि अभियंता, वास्तुविशारद व सनदी लेखापाल यांच्या प्रमाणपत्रावरच काढता येते. एका प्रकल्पातला पैसा दुसऱ्या प्रकल्पात वळवण्याची जुनी पद्धत थांबवणे हाच या तरतुदीचा हेतू आहे.
- सराव प्रश्न — प्रत्यक्ष विचारलेला प्रश्न नाही
स्थावर संपदा (नियमन व विकास) अधिनियम, 2016 संमत झाला तेव्हा त्याच्या व्याप्तीच्या कलमानुसार तो कोणत्या भागाला लागू नव्हता ?
- (a)ईशान्येकडील राज्ये
- (b)जम्मू आणि काश्मीर राज्य
- (c)सर्व केंद्रशासित प्रदेश
- (d)अनुसूचित क्षेत्रे
उत्तर(b) जम्मू आणि काश्मीर राज्य — कलम 1(2) नुसार हा कायदा जम्मू आणि काश्मीर राज्य वगळून संपूर्ण भारताला लागू होता, आणि त्या वेळच्या त्या राज्याच्या घटनात्मक स्थानाचा तो परिणाम होता. 30 ऑक्टोबर 2019 च्या अधिसूचनेने हा कायदा जम्मू आणि काश्मीर तसेच लडाख या केंद्रशासित प्रदेशांना लागू करण्यात आला, त्यामुळे आजची स्थिती वेगळी आहे — म्हणूनच अशा विधानाचा काळ आधी पाहावा लागतो.